Lurt om hus og juss
Utropias hurtigkurs i husleieloven
– Det viktigste du må huske på når du inngår et leieforhold, er å lese kontrakten ut og inn, gjerne sammen med huseier. Grunnen til dette er at det ikke bare er din oppfatning av innholdet i kontrakten som regnes som avtalt. Derimot er deres felles forståelse den som teller. Når det blir bråk, ser det ofte ut som om det er to helt forskjellige kontrakter dere har underskrevet.
– Det viktigste du må huske på når du inngår et leieforhold, er å lese kontrakten ut og inn, gjerne sammen med huseier. Grunnen til dette er at det ikke bare er din oppfatning av innholdet i kontrakten som regnes som avtalt. Derimot er deres felles forståelse den som teller. Når det blir bråk, ser det ofte ut som om det er to helt forskjellige kontrakter dere har underskrevet.
Loven først ?
En vanlig misforståelse er at en tror at en kan komme og vifte med husleieloven med én gang uværet bryter løs. I utgangspunktet går nemlig kontrakten foran loven! Hovedpoenget med å ha en husleielov er å fylle ut kontrakten der den er taus.
Ufravikelighet
Men for å hindre at huseier binder deg på hender og føtter lister loven opp en del rettigheter til fordel for leier som ikke kan fravikes i kontrakten. – Viktige ufravikelige regler i loven som du kan slå i bordet med, er blant annet disse:
- Du kan kreve mangler rettet
- Du kan kreve prisavslag om mangler ikke blir rettet
- Går huseier helt av skaftet, kan du heve hele avtalen.
Eksempler på grunner for dette kan være om huset er ubeboelig. Det kan være en god nok grunn til å heve leiekontrakten dersom strøm og vann ikke funker.
– Det viktigste du må huske på når du inngår et leieforhold, er å lese kontrakten ut og inn, gjerne sammen med huseier. Grunnen til dette er at det ikke bare er din oppfatning av innholdet i kontrakten som regnes som avtalt. Derimot er deres felles forståelse den som teller. Når det blir bråk, ser det ofte ut som om det er to helt forskjellige kontrakter dere har underskrevet.
Loven først ?
En vanlig misforståelse er at en tror at en kan komme og vifte med husleieloven med én gang uværet bryter løs. I utgangspunktet går nemlig kontrakten foran loven! Hovedpoenget med å ha en husleielov er å fylle ut kontrakten der den er taus.
Ufravikelighet
Men for å hindre at huseier binder deg på hender og føtter lister loven opp en del rettigheter til fordel for leier som ikke kan fravikes i kontrakten. – Viktige ufravikelige regler i loven som du kan slå i bordet med, er blant annet disse:
- Du kan kreve mangler rettet
- Du kan kreve prisavslag om mangler ikke blir rettet
- Går huseier helt av skaftet, kan du heve hele avtalen.
Eksempler på grunner for dette kan være om huset er ubeboelig. Det kan være en god nok grunn til å heve leiekontrakten dersom strøm og vann ikke funker.
Før du signerer:
Oppsigelsesregler
Markedet i Tromsø er berykta for sine lange bindende kontrakter. Noen er så naive at de skriver under bindene flerårskontrakter. Dette uten å tenke på at boligsituasjonen kan endres fordi en kan komme til å få seg samboer eller barn. Den fornuftige måten å komme ut av dette uføret på er at leietaker selv finner tak i noen som kan overta kontraktforpliktelsene og flytte inn etter seg. Og bor du i et helvete av et hus, kan du bare glemme å finne ”arving” til det. Pass derfor på når du overtar en leieforhold fra noen andre. Forrige leietaker risikerer ikke noe om han ”lurer deg inn i” et leieforhold som han syntes var for kjipt.
”14 dagersregelen”
Oppdager du at noe er galt må du gi beskjed til huseier innen fjorten dager. Hvis ikke må nemlig du betale for å få det fiksa! Klag for all del skriftlig. Ellers kan huseier legge skylda for feilen over på deg.
Depositum er dine penger
De skal inn på sperra konto i ditt navn. Rentene er også dine. Depositumet skal aldri overstige seks måneders husleie. Pengene er ment som husverts sikkerhet mot at du ikke kan gjøre opp for deg. Uansett hva kontrakten sier, gir loven deg disse rettene.
Forskuddsleie
Forskuddsleie er ikke det samme som depositum. Hvis huseier krever ”depositumet” betalt i hånda, er dette ikke å regne som depositum, men forskuddsleie. Resultatet er at du har rett til å bo ut dette beløpet. Forskuddet kan være maksimum tre måneders leie. Dette kan være i tillegg til eventuelt depositum.
Mens du bor:
Sier ikke kontrakten noe om hva som skal gjelde mellom dere, kan du forholde deg til følgende:
Vann
Utleier skal sørge for din tilgang på vann. Men du har ansvaret for å vedlikeholde kraner, servanter og toalett. Så titusenkronersspørsmålet: Går doet tett, er det du som må stake opp røret ut til egen vannlås. Oppstaking videre er det huseier som må foreta. Sistnevnte har nemlig lett for å bli et titusenkronersspørsmål.
Strøm
Utleier må garantere tilgangen. Men det er opptil deg å vedlikeholde kontaktene, bryterne og å kjøpe sikringer.
Og ellers…
Huseier skal sørge for at leiligheten eller hybelen er i ordentlig stand. For eksempel skal huseier sørge for oppussning med jevne mellomrom.
Vertens adgang
Kan huseier gå inn i ”din” leilighet? Mange huseiere har det med å ta seg til rette her. Ettersom leiligheten er husvertens eiendom, er det mange som tror at de har fri adgang til å tumle rundt i utleieboligen. Huseier har i utgangspunktet ingen ting der å gjøre. Dette innebærer at huseier ikke kan kreve å få ha egen nøkkel som gir adgang til leieobjektet. Det må et krisetilfelle til før han allikevel kan gå inn.
Leieøkning
Så lenge det ikke er regulert i leiekontrakten, kan ikke huseier øke leien uten leietakers samtykke. Er du uenig i den økte leien, begynn for all del ikke på å betale den! Dette regnes som om du har akseptert den nye leien, og det vil bli regnet som en bindende avtale.
Plagsomme ordensregler m.m.
Huseier kan finne på å komme med nye reglementer som etter at husleiekontrakten er undertegnet gir leietaker begrensninger. For eksempel kan det komme restriksjoner som pålegger leietaker kun å benytte vaskemaskin én gang i uka. Sier ikke kontrakten noe, står det i loven at du har plikt til å overholde god husorden og ellers behandle eiendommen forsvarlig. Ut fra dette kan du holde dine ukentlige vorspiel med god samvittighet. Du nærmer deg imidlertid fort grensa når Torsdags-nachspiel tar helt av.
Når du flytter:
Vasking er trolig det det krangles mest om. Trå derfor varsomt her.
Her som ellers:
Kontrakt, kontrakt, kontrakt. Har du skrevet under på desinfisering av kåken, må du utføre den også. Er kontrakten taus, sier loven at du skal forlate leiligheten eller hybelen i samme stand som den var ved innflytting.
Her er en ”tilstandsrapport” som er underskrevet av eier fra da du flyttet inn, gull verdt. Står det i rapporten om urenset teppe og kaffeflekker, kan du etterlate det hele i samme stand. Før du forlater det hele for godt, er det lurt å gå over leiligheten sammen med utleier. Få han til å skrive under på at vaskinga er OK. Så slipper du regninger i tusenkronersklassen. Vaskebyrå koster gryn.
Normal slitasje
Normal slitasje godtas på en leilighet som du har leid. Tommelfingerregelen er at normal bruk medfører normal slitasje. Husvert kan dermed ikke skyve sine oppussingsutgifter over på leietakere.
Men selv om det kan stå bra mye rart i kontrakten du må finne deg i, så har du kanskje et trumf-kort. Nemlig avtalelovens §36. Den sier at urimelige avtaler kan tilsidesettes helt eller delvis. Husvert kan for eksempel ikke kreve at du skal gå naken rundt og støvsuge huset. (Eksempelet er fra virkeligheten!)
Depositumtrøbbel
Nå får skillet mellom depositum og forskuddsleie betydning. Du kan ikke ”bo ut” et depositum på sperra konto i ditt navn. Alle andre beløp har du rett til å bo ut. Uansett hva utleier kaller dette beløpet. Pengene bytter gjerne navn i leietida…forskuddsleie når du flytter inn slik at utleier får tilgang til pengene, og depositum når du flytter ut, slik at han kan holde dem igjen.
Tekst: Harald Groven og Jon Petter Rui